物件契約（賃貸借契約）の流れと物件契約に必要な費用

物件契約のステップ

　物件契約は、契約条件の確認、入居申込、入居審査、賃貸借契約の4段階、居抜きの場合は、ここに造作売買契約が加わります。注意点としては、賃貸借契約は、家主との契約、造作売買契約は、現テナント主との契約となり、別物だということです。

条件交渉の仕方

　よく物件契約以前に、条件交渉をしようとする方がいますが、話が具体的に進む前の交渉はまず相手にされません。交渉は、入居申込のタイミングで、書面にて「この条件であれば契約致します」という旨を記した、条件書（要望書）を添付して提出しましょう。この際、事業計画書やコンセプトシートの提出も同時に求められる場合がありますので、用意しておきましょう。

契約前に確認すべきこと

　契約を行う前にかならず確認をしておくべきことは、契約内容と共に、内外装工事や営業上の条件などの付帯契約事項です。どちらも隅々迄確認し、わからない点や不明な点があれば、納得行くまで説明を受けてください。

契約にかかる費用

　契約時には、当然金銭のやり取りが発生します。物件によっては、契約前に手付金や申込金が必要な場合もあります。標準的には、契約前家賃1ヶ月分、契約前共益費1ヶ月分、仲介手数料最大1.05ヶ月分、敷金・保証金（2ヶ月分から10ヶ月分程度）、礼金（0ヶ月分から2ヶ月分程度）がかかります。居抜き店舗の場合は、造作売買代金、及び造作売買手数料が別途、造作売買契約締結時に必要です。この他、不動産会社指定の店舗保険の加入費用や、鍵の交換費用などがかかることもあります。

契約に際し、資金調達が必要な場合

　開業にあたり、資金調達が必要な場合がほとんどかと思いますが、万が一資金調達に失敗した場合、契約前に仮抑えの目的で入金した手付金や申込金は返還されませんので、資金調達に不安がある場合は、入居申込をする際に、「資金調達が成功した際に契約致します」という条件付きの入居申込書を提出するとよいでしょう。ただし、手付金を収めているわけではないので、資金が十分な別の入居者が現れた場合、そちらが優先され、物件が契約できないリスクがあります。