店舗売却・譲渡・閉店の基礎知識

店舗の売却・閉店は、経営戦略のひとつ

どんな飲食店でも、そのまま永遠につづくお店はありません。
様々な理由で、いつかは「売却」「譲渡」「閉店」を迎えるもの。
単に売上不振という理由だけではありません。

・弟子やスタッフに暖簾分けとしてお店を譲渡
・業績好調のため、より良い立地や広い坪数の物件に移転
・長年の経営を経て、常連さんに惜しまれつつも引退。
・体調不良やご家族の介護など、急な事情が発生。
・都市計画(道路拡張や計画道路など)に引っかかり、立ち退きを迫られる。
・料理人、アルバイトスタッフなどの人材不足
・別事業にヒト・モノ・カネを集中させるために撤退

中には現状のまま無理に経営を続けると、体力的・金銭的に大きな負担になることも。

出店だけでなく、閉店にもコストはかかります。
閉店となると、個人経営の小さいお店でも撤退コストは100万円弱。ほとんどの店はそれよりも多額の閉店費用がかかり、数百万となるケースも多くあります。

場合によっては、「店舗の売却・閉店」は出店と同じく経営戦略のひとつであり、前向きな「戦略的撤退」ととらえる視点も持つべきです。

「できるだけ閉店コストを抑える、もしくは店舗売却を行い、有利な条件で事業撤退する」

そのためには、店舗閉店・売却・譲渡に関する最低限の知識は必要です。

正しい店舗売却や閉店・譲渡についての情報はあまり出回っていません。
書店でも開業関連の本は山とありますが、売却・閉店に関する書籍は見かけたことはないかと思います。
そこで「店舗の売却・閉店・撤退は戦略的に」をコンセプトに、損をしない閉店・売却準備についてまとめました。

万が一のリスクヘッジのため必要な知識を得ておくことは、悪いことではありません。熟読しないまでも、ブックマークや保存だけでもしておくことをオススメします。

閉店にかかる費用

お店の閉店には、賃貸借契約を解約し家主に引き渡さなければいけません。
ただし、「どんな状態で」「いつ」引き渡すかは、決まり(解約条件)があります。
預けていた保証金は返金されるものの、解約条件を満たすために、工事費用や一定期間の空家賃が発生することが多く、閉店には多額のコストがかかります。

賃貸借の解約ルールは、物件それぞれで異なります。
物件契約時に交わした賃貸借契約書に定められていますので、記事とあわせてご確認ください。

店舗の閉店にどのような費用が発生するのか、まずは簡単にシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション】20坪・家賃30万円のレストランの撤退

シェフが体調を崩し、店が開けられない状態に。
レストラン経営者のAさんは、この店を閉店し別事業に集中することにしました。
借りている店舗を解約するため、家主さんのところへ行きました。
家主さんから、解約予告期間が6カ月のため、その期間は賃料がかかると告げられました。
契約書を確認するとその通りで、支払うほかなさそうです。

「お店を開けられず売上もないのに、家賃を払うとは…」

しかしAさんを悩ませるのは月々の家賃だけではなかったのです。
退去までに原状復帰(解体工事)を完了させないと、解約が認められません。

複数の解体業者に声をかけ、見積もりをとりました。
安い業者の見積もりでも、20坪の店舗の解体費用は100万円と出てきました。

工事を終え、家主さん・管理会社からもOKをもらい無、事に解約。
後日、保証金が返金されました。
借りる際の契約で、保証金償却は20%としています。
保証金120万円から20%の24万円が引かれ、96万円が返ってきました。

▼【シミュレーションまとめ】20坪・家賃40万円

閉店コスト総額:364万円

費用① 6カ月分の家賃   :240万円
費用② 坪5万円の解体費用:100万円
保証金償却:24万円

閉店費用1:原状回復費(工事費)

賃貸借契約書には、物件解約のさいにどのような状態で返さなければならないか、記載があります。

原状回復(入居する前の状態に戻す)やスケルトン戻し(コンクリートむき出しの躯体のみの状態にする)など、工事を必要とする指定がほとんどです。

階数などの物件の条件にもよりますが、工事費用は坪当たり、5~10万円が目安です。

閉店費用2:空家賃

閉店の意思を家主に伝えても、すぐに退去できるわけではありません

物件契約には解約予告期間が定められているためです。
これは、家主にとっての次テナント募集の猶予期間です。テナントを探す間、家賃収入がなくならないように設定されています。

「退去日の何カ月前に通知が必要か」は賃貸借契約によって異なります。
賃貸借契約書に記載がありますので、ご確認ください。
ちなみに、テナントは6カ月が標準的な期間。家賃20万円の店舗でも、120万円の費用がかかることになります。

お店が開けられない状況でも、賃料を支払う必要があるため、ご注意ください。

保証金は返金される

保証金は礼金と異なり、預けているお金です。
イレギュラーなことがなければ、解約後には全額戻ってきます。
ただし、保証金が減る・返還されないケースもあります。

①賃料や水道光熱費の滞納があった
②原状回復工事・スケルトン戻しがされていない・不十分だった
③賃貸借契約書に、保証金償却の取り決めがあった

「償却」とは、返還時に保証金が差し引かれる取り決め。

例えば、保証金償却が20%であれば、差し入れた保証金のうち20%が差し引かれます。保証金が200万円であれば、160万円は借主(テナント)に戻され、40万円は貸主(家主)が受け取ります。

※保証金の返金日は賃貸借契約で指定されており、数カ月先を定めていることもあるので注意。

損を減らすため、戦略的に閉店・売却を行う

前述のように、店舗閉店には数百万の撤退コストが発生することは珍しくありません。どんなに小さいお店でも100万円、実際はそれよりも多くかかることが大半です。

ただし、戦略的に閉店・売却を行うことで損を減らし、逆に店舗売却金を手にすることも可能です。

閉店・売却についての知識を身に着け、最適な方法を選べるよう準備しておきましょう。

居抜きで売却

居抜き売却とは内装や厨房などの造作設備を、次の出店者(入居者)に売却する方法。
賃貸店舗でも、家主の了承があれば居抜き売却は可能です。

次の出店者(=買主)は2つの契約を結びます。

①現テナント(=売主)と造作売買契約
②家主と賃貸借契約

現テナント(=売主)は原状回復工事にコストをかけることなく、そのままの状態で退去。家主は空白期間なく、新たな借り手を見つけられる。また、出店者も低コストで開業できるメリットが享受できます。

売却時期をうまく調整できれば、空家賃(売上がない状態で家賃を支払うこと)を避けることも、ギリギリまで営業を続けることも可能です。

居抜き物件で売却するメリット・注意点

居抜き売却に成功すれば、現テナントにはメリットしかありません。

メリット
① 原状回復(解体工事)の免除
② 空家賃発生のリスク減
③ 造作譲渡成功による売却金獲得

ただし、注意しておくべきポイントはあります。

貸主・管理会社に居抜き物件の売却について、了承を得ておくこと。

きちんと了承を得ずに進めてしまうと、次のようなトラブルが発生することがあります。

・勝手に話を進められた不信感で、居抜きの譲渡が認められなくなる
・居抜きの譲渡だと貸主が認識しておらず、スケルトンに戻す前提で次期入居者と話を進めてしまう

事前の確認や話し方からトラブルが生まれますので、きちんと根回しすれば防げます。
家主さんへの伝え方・タイミングが重要ですが、そこは専門の居抜き物件業者に相談するのもオススメです。

高く売却するために

ポイントとなってくるのは「解約予告のタイミング」です。
解約予告を出す前に買い取り先を探すことで、店舗の売値を下げにくくする効果があります。

解約予告を先に出すと、契約書に従って退去日が決まってしまいます。
入居者(買い手)視点では「目の前に迫っている解体工事を避けるため、値段を下げてでも売りたいはず」と思われてしまい、価格交渉の材料を与えることになります。

あえて解約予告を出さないことで、そのような事態を避けるのです。
また希望額で売却できない場合、「そのまま経営を続ける」選択肢を持つこともできます。

居抜き業者の選び方

居抜きで売却先の募集をかけている間は、まだ店舗を借りている状態。
月々の家賃の支払いで、撤退が長引けば長引くほど費用がかることに。

業者によっては、次のテナントをスムーズに見つけられず、重い負担になってしまうことも。

まずは複数社の話を聞き、信頼できる会社を選びましょう。
成約の実績データをきちんと提示できる、現在売却対象になっている事例で話ができるなど差が見えてきます。

信頼できる会社があれば1社に任せても良いですし、複数の会社に依頼することも可能です。

業者選びで、成約率・売却額に差がつきます。

まず、避けるべきは売却一括比較サイトのような会社。
入り口だけつかみ、現場の業務は他の会社に丸投げしているだけのところが多いのが実態。その会社を挟むことで、余計な手数料が上乗せされるだけです。

・買い取り専門(サブリース)業者
買い取り専門(サブリース)業者は買うかどうかの判断が早いため、スピード優先で動いている場合は心強い取引先になることも。

しかし、安く買い叩かれてしまうこともあるので注意。サブリース業者にとって、買い取りは仕入れ。安く仕入れ、高く売るのは商売の基本です。

・居抜き不動産(マッチング)会社
もし時間に余裕があるなら、居抜き不動産会社を利用し売却先を探す方が高く売却できる傾向があります。
しかし、居抜き不動産会社も実力はバラバラ。まずは保有客数や成約実績などを聞いてみることをオススメします。

1番高く売れる確率が高いのは、買い手を複数見つけられる実力ある居抜き業者に依頼することです。買い手同士で競争が起こり、高額売却に繋がります。

業務委託

業務委託とは、家主もしくは借主が別の方に店舗運営を依頼する契約形態です。
店舗を借りている方が業務委託を行う場合、家主との賃貸借契約はそのまま続けた状態にします。

賃貸借契約上で禁止されていることがありますので、事前に契約書や管理会社・家主さんにご確認ください。

業務委託のメリット・注意点

メリット
月々安定した収益が得られる
・運営の手間などから解放される

注意点
・賃貸借契約書の条項で禁止されている場合がある
・委託先の不払いや解約で、収入が途絶えてしまう可能性がある
(その場合でも、賃料を家主へ支払わなければならない)

業務委託を成功させる3つのポイント

①契約内容の設定
業務委託をする場合には、委託元として契約内容には注意が必要です。
トラブル防止のため、賃貸借契約で禁止されていることは委託契約でも必ず禁止にしましょう。
例えば、深夜営業が賃貸借契約で禁止にされているのに、業務委託先が深夜営業をしてしまう。
借主もろとも退去を求められても文句は言えません。

不測の事態を避けるために、賃貸借契約の内容を確認し、業務委託契約書にも盛り込むようにしましょう。

②適切な委託料
委託された方の商売が成り立つような、適切な値段をつけることが重要。

周辺の家賃相場や委託された方のビジネスモデルと大きくかい離していると、委託先が見つかりません
もし委託先が見つかったとしても、過度な負担ではすぐ出て解約されてしまう可能性もあります。

契約期間中は絶えず賃料は発生するため、委託先が見つかない空白期間は避けたいところ。すぐに撤退してしまうような過度に重い契約条件は避け、適切な値段を設定しましょう。

③解約になった場合を想定しておく
委託先が撤退した場合についても、事前に対策を考えておきましょう。

一般的な方法として「保証金を預かる」「解約費をもらう」があります。
まず保証金を預かっておき、その中から解約費をもらい、残りは返金します。

業態転換

業態を変えて、収益増を図る手段です。
新たな投資が必要なため、うまくいかなければ負債が増える結果になります。慎重に判断しましょう。

再スタートで成功し、開店半年で売上倍増を実現した経営者もいます。

どのような業態に変える?

①目的性・客単価が高い業態に変更
通りすがり客ではなく、「目指して来てくれる」お客様を増やす手段です。
好立地でなくても、売上アップが狙えます。

例)ダイニングバー⇒スンドゥブ専門店
人通りの少なく不採算店舗(売上100万円)のバーを業態転換。
12坪のお店で月売上250万円、営業利益率30%超の高収益体質のお店が完成

②そのエリアに「ない」業態へ変更
食べログ上の競合店舗数、点数をチェック。
競争の激しくない分野で利益をだしていく方法です。

例)バー⇒スペインバル
地下1階のバー(売上450万円)を業態転換。
オーガニックワインやオリジナルのダシによるパエリアなどを武器に売上アップ。
開店半年で売上倍増、月売上900万円を実現

③二毛作業態
夜だけや昼だけはもったいない。昼も夜も利益が出るお店へ変える方法です。

例)ランチを強化
新しくオープンした和食ダイニング。ランチは1日15食のみ。
新たにメニューライセンスを導入、1日60食を完売。月売上100万円アップ。

例)焼鳥居酒屋⇒ラーメン店
月売上200万円(平均)だった焼き鳥居酒屋が業態転換。
昼はラーメン、夜は鶏メニューでちょい呑みで繁盛店へ。月売上460万円(税抜)超えを達成。

さいごに:戦略的な閉店・売却方法

閉店・売却は、終点ではありません。
経営者にとっては、新たな事業・新たな人生へのスタート地点。

このページをご覧のみなさまには切羽詰まって閉店・売却に追い込まれるのはなんとしても避けていただきたい。
状況が差し迫っていけばいくほど、リスクヘッジのための選択肢も減っていくのです。

早いうちに知識・情報を入れ、行動できるかが、成否を分けます。
良い形で閉店・売却・委託に成功すれば、その分の再スタートも難しくありません。
戦略的な撤退を考える一助になれば幸いです。

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