飲食店をサブリース(転貸)物件で開業するメリットとデメリット

サブリース物件とは、サブリース会社からの転貸物件のこと。では皆さんが見つけた出店検討の店舗物件がサブリースだったらそのまま検討を進めますか?

良い立地の物件であればあるほど、家主と契約する賃貸借ではなく、サブリース会社からの転貸物件であることが増えてきました。

「転貸借契約って一般の物件とどう違うの?」
そのようなご質問をいただくことが多くなってきたため、『出店者が正しい判断をする』助けになるよう、メリット・デメリットやその特徴をまとめました

サブリースとは?

貸主(家主)に対して「空室保証」をするため、事業者(主に不動産会社)が賃借人として賃貸物件を借上げること。 借り上げる事業者(主に不動産会社)をサブリース会社やサブリーサーといいます。 サブリース会社(転貸人)は、転借人(入居テナント)と転貸借契約(サブリース契約)を結びます。

貸主様⇔賃貸借契約⇔サブリース会社⇔サブリース契約⇔転借人

店舗物件を探していると一般の賃貸借契約ではなく、「サブリース」「転貸」「業務委託」といった聞きなれない契約形態で表記される物件情報を目にする事があるかもしれません。

これらの物件の貸主は物件の所有者(家主)ではなく、所有者から借りている賃借人がサブリース物件として募集をかけている事がほとんどです。

入居側:サブリースのメリット・デメリット

サブリースとして募集されている物件のなかには、所有者に承諾を得ずに勝手に募集をかけている物件もあるのでご注意ください。家主の承諾を得ていないサブーリース物件は検討が進んだ後に、家主から転貸自体を断られ契約できないリスクがあります。

家主の承諾を得たうえで募集がかかっている真っ当なサブリース物件では、入居テナントにとってどんなメリットがあるのでしょうか。

サブリースのメリット

サブリース会社によって特徴も異なるため、全ての物件で以下のようなメリットがあるとは言い切れませんが、物件によっては大きなメリットを得られることも。

与信力をカバーできる

入居者よりもサブリース会社の財務基盤が強い場合、多くのケースでサブリース会社を挟むことで、与信力の面で恩恵を受けられます

・入居者単体では審査で落ちてしまう物件に入居できる
サブリース契約では、家主(所有者)に対し、サブリース会社が家賃を確実に支払う(家賃保証)という大前提があります。

そのため、入居者の与信では本来入居できない(家主審査で落ちてしまう)物件でも、サブリース会社を使うことで借りられることがあります。

ある程度のリスクを許容する積極的なサブリース会社であるほど入居しやすくなります。

・リースが組め、初期投資の削減に
厨房機器を一括で購入するのではなく、月々の支払いであるリース契約にするには、リース会社の審査通過が必須。
初期投資削減のためにリースを組みたくとも、審査で落ちてしまえば意味がありません。

入居者が与信不足でリース審査を通過できない場合でも、与信が強いサブリース会社からリース会社の審査を通過すれば、リースを組むことができます

保証金部分の初期投資を削減

賃貸借契約では、保証金を入居時に一括で家主に預け入れる必要があります。 家主(物件所有者)にはサブリース会社が通常通り一括で支払いを行い、その後サブリース会社と入居者(転借人)の間で交渉。 保証金部分を大きく圧縮し、初期投資の減額を実現できることも。 例えば、100万円の保証金のうち50万円は初期で支払い、残りの50万円は月々2万円ずつ支払っていくなど、初期の投資が重くならないよう交渉を行います。

サブリースのデメリット

様々な方法で「初期投資を下げる」ことができ手元資金を残しやすくなるのはメリットである一方、「月額のランニングコスト」は上がってしまいます
リース費用は賃料と同じく固定費なので、事業計画上で無理ないコスト負担の中で収まるかどうか見極めが必要です。

サブリース(転貸)物件契約の流れ

ここではサブリース(転貸)物件の契約の流れについて解説します。基本、転貸借でも通常の賃貸借でも、契約の流れは変わりません。
入居者からの申し込み、サブリース会社の審査、契約です。

気に入った物件がサブリース物件の場合、貸主が“信頼できる”サブリース会社であれば、話を進めていきましょう。

まずは「入居申し込み」。申し込みの意思表示をサブリース会社に伝えます。
初期投資の軽減など条件交渉したい部分があれば、この時点で入居意思とあわせて伝えましょう。ただし、他の検討者が多い物件ほど、条件交渉は難しくなっていきます。

条件が整い、審査を通過すれば、「転貸借契約」を締結し、契約は完了です。

・物件によっては「造作売買契約」を並行して行うものも。
造作設備の売却主体者は「前テナント・サブリース会社」のどちらかです。
造作売買契約については売主の主体者が誰かより、”契約内容”の方がより重要になってきます。
譲渡対象を明示したリストは漏れがないか、しっかりチェックするようにしましょう。

どのような契約にもいえることですが、”疑問点は締結前に解消しておくこと”が重要。
契約当日に契約書を見るのではなく、事前に内容をしっかり確認しておけるようスケジュールを確認しましょう。

サブリース物件を活用し、初期投資の減額に成功した事例

池袋でビストロを出店する入居者がサブリースを活用した事例です。
手元資金が足りず、通常の賃貸借契約では取得が難しかった物件を、転貸借契約で入居できました

このビストロオーナーは、弊社開催の開業セミナーに参加された方。
セミナー講師の開業コンサルタント大森へ、開業のご相談をいただきました。

開業準備を整えていくなかで、「物件探し」に課題があることが分かりました。
そもそも検討できる物件が少なく、候補物件が出ても多数の出店者から申し込みが入って競合負け。なかなか物件を取得できずにいました。

問題は物件の探し方の良し悪しではなく、開業資金
政策金融公庫の創業融資で借り入れを含め、開業総予算は450万円。

しかし、この予算では検討できる物件がどうしても限られます
物件取得費用の目安は賃料の10ヶ月分+造作譲渡料。立ち上げまでの運転資金の確保も考えなくてはいけません。

検討できる物件の賃料は15万円程度、物件取得費用は300万円に収めておきたいところでした。

そんな折、池袋で候補物件が出てきました。
内装は特にイメージ通りで看板を付け替えるだけで営業が可能。広さも個人店として使い勝手の良い15坪ほど。

問題は物件の取得費用が約390万円で、予算を大幅に越えてしまうこと。

そこで不動産会社である弊社がサブリースを行い、保証金を分割で支払えるようにいたしました。

保証金120万円のうち50万円を契約時に、残り70万円は毎月3万円ずつ、2年ほどかけて支払うことに。

サブリースを活用した結果、390万円ほどかかるはずだった物件取得費用を70万円減の320万円に抑えることができ、無事に出店できたのです。

全ての物件でサブリースができるわけではありませんが、今回サポートに踏み切れた理由は以下の通りです。

・事業計画の段階からサポートし、現実性の高い計画を作成済みだった
・入居者のご夫婦に飲食店で働いてきた経験がある
・弊社所在も同じく池袋のため、オープン後も継続してサポートできる

個人間(無断サブリース/業務委託のリスク)

【注意】貸主(家主)に許可を得ずにサブリースを行っている物件に入居した場合、急に退去を求められるリスクがあります

・賃貸借契約でサブリースが禁止されているため、貸主に黙って貸そうとしている
・サブリースに貸主の許可が必要とは知らず、知り合いや従業員に又貸ししている

どんな事情であれ、貸主(所有者)に無断で募集している物件に入居した場合、いつ退去を求められてもおかしくありません。
「物件所有者(=家主)との賃貸借契約ではない」転貸物件にはこうしたリスクがあります。

しっかりしたサブリース会社であれば当然、所有者との賃貸借契約上「転貸(サブリース)する事を認める」承諾は得ているはず。
承諾を得ているからこそ、立場を保証されたうえで転借人として入居できます。

残念ながら、信頼に足るサブリース会社ばかりではありません。サブリース会社の規模に関わらず、契約前に所有者(家主)からサブリースの承諾を得ているか念のため確認しておきましょう。

サブリース物件のまとめ

・サブリースとは貸主(家主)に対して「空室保証」をするため、事業者(主に不動産会社)が賃借人として賃貸物件を借上げて入居テナントに転貸すること
・転貸物件を検討する際は、サブリース会社が家主に許可を得ているか確認する
・与信力のカバーや初期投資の削減でメリットがあることもある

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