仕事を辞めたのに、開業したい物件が見つからず6カ月経過

わたし高橋が、東京・恵比寿で独立開業でを居酒屋出店を志してから閉店するまでの、さまざまなしくじりと後悔、解決策をつづっていく当コラム。

何から書こうか、考えたのですが…もう迷うまでもありませんでしたね。

そもそも前職の仕事を辞めるタイミングからしてしくじっていたからです。
まさか物件が見つけられず、半年間無職になろうとは…

今回は、物件探しで起こった数々のしくじりを赤裸々に語らせていただきます。

【高橋しくじり歴〜物件探し編〜】
① 何にも分かってないくせに仕事辞めちゃった！
② ネット情報だけで見つかると安易に思ってた！
③ 内覧に行けば全部が分かると勘違いしてた！
④ 1〜2件の内覧だけで１日が終わってた！
⑤ 気付けばただの無職の暇人になってた･･･

これを見ていただければ、わたしのような失敗を犯すことはないでしょう。
さて、前置きはこのくらいにして本題に入ります。

① 何にも分かってないくせに仕事辞めちゃった！

これは本当に手痛い失敗でした。

今思えば「何考えてんの？」って話です。
世間知らずも甚だしかったですね。

そもそもの間違いの始まりは『独立の準備は辞めてから始めるべし！』という強烈な思い込みからでした。

辞めてから出店できるまでにあれだけの時間とお金を浪費することになるなんて、この時は何ひとつ予想できませんでした。

本気で探せば、2〜3ヶ月で物件くらい決まるだろうと思っていたのです。

インターネットで少し検索しただけで、さまざな物件サイトがヒットします。
物件サイトには数千～数万の物件情報が。

それだけあれば、その中に理想に近い物件が必ずあると思っていました。

しかし、現実は…

どれもこれも帯に短し襷に長し！
すべての条件を満たす物件などあるわけない！

それは、そうです。
イイ女は誰かの彼女、イイ物件は誰かが経営中。
自分の都合に合わせてフリーでいてくれるわけありません。

そんな現実を知らずに見切り発車で仕事を辞めたもんだから、半年も無職に…。

開業準備のために仕事を辞める必要はない

現在の店舗や職場で働きながら準備すればいいんですよ。
週１～２回休みがあれば十分なんです。

なぜならば･･･

すぐに理想の物件なんか見つからない！
働きながら限られた時間内でも十分にチェックできる！
働いていれば、自己資金も増え、開業で使える金額もアップ！

物件が決まらずに時間だけが過ぎていくストレス･･･これは経験した人間にしか分からないでしょうね。

きッッッッついですよ。

今さら引き返せないと気持ちばかりがはやる。
友人知人と会っても、焦りを隠しながら自然に振る舞わなければならないことの恐怖！

これは経験者にしか分からない恐怖！
だから身近に分かり合える人は皆無！
つまり本音を吐露できる相手はいない！

今、思い出しただけで胸が痛くなります…

なぜ物件探しに半年もかかったのか。
それは次々と犯した過ちによるもの。

・ インターネットの物件情報を見て、探した「気」になっていた
・ 内覧に行けば全部が分かると勘違いしていた
・ 1〜2件の内覧だけで１日が終わり、時間だけが過ぎていった

わたしだけが特別時間がかかったわけではありません。
物件の探し方について何も知らなければ、独立開業の方は同じような道をたどります…

では、しくじりの詳細と回避策を見ていきたいと思います。

② ネット情報だけで店舗物件はすぐ見つかると安易に思ってた！

はい、甘かった。

インターネットはあくまでツール。
大切なのは、物件情報を確認した後の考え方です。

独立開業の視点で言えば『物件ごとに経営戦略を構築できる考え方』が最重要。

そもそも100点満点の店舗物件なんて見つけられない

「100％理想の物件」なんてものはまず存在しません。
もしあるとしたら、宝くじに当たるくらいレアパターンです。期待できません。

理想の物件＝好条件な物件ですよね？

そんな物件で経営している人は黒字の可能性大。
めったに辞めないので募集がかかりません。

仮に事情があって辞めるとしても、物件契約は早い者かつ強い者順です。
水面下で決まってしまうことも多く、独立希望者まで情報が回ってこないこともざら。

理想だけを追っているようではいつまで経っても出店できません。
なにが理想でなにが可能性でなにが現実なのか、1つずつ見極めていくことが重要です。

「出会いがない」とぼやくだけで出会いの機会も作らず、異性を惹きつけるために自分を高める努力もしない。
それではいつまで経っても恋人はできませんよね。

それと同じです。

理想の物件が無いから開業できない、と言っていては時間だけが過ぎていきます。

独立開業者に合った店舗物件の探し方とは？

そこで重要になってくるのが『物件ごとに経営戦略を構築できる考え方』。

基本的な手順で言うと
１）出店への最低限な必要条件を定める。
２）候補物件の立地周辺の需要を検証する。
３）なにを供給して、どう利益化するか検討する。
４）出店が現実的か総合的に判断する。

この考え方ができるようになれば、出店できる物件数はかなり増えることになります！

逆に言えば、この考え方ができないようであれば、100点満点物件を求めていつまでもさまよい続けるか、妥協をして決めた物件で我慢と苦労を続けるなんてことになりかねません…

目についた物件情報を、活かすも殺すもあなたしだい。

まずは出店の足切り基準（NG条件）を決める

『これだけは絶対にNG！』という条件を決めましょう。
NG条件を決めるだけで、検討物件を効率良くチェックできます。限られた時間でもより多くの物件を検討できます。

わたしはNG条件を最初に決めておかなかったために効率の悪い動きになってしまっていました。
例えば、『同じビル内に似た業態があるからNG』と内見後にふるい落としていたのです。
ですが、条件を決めておけばもっと早くに判断がつきました。
物件資料を確認した段階、もしくはその物件を取り扱っている不動産会社と話した段階でNGとできていたでしょう。
そうすれば、より多くの物件を早いタイミングで検討できていたのです。

参考までですが、以下がわたしのNG条件です。

・近隣に風俗店があるのはNG！
・物件取得と内装工事で1200万以上はNG！
・駅を出てから５分以上はNG！
・予算設定的に学生の街はNG！
・同じビル内に同じ純和食があったらNG！
・トイレが外にある物件はNG！

時間を有効に使うため、NG条件は早い段階で決めることをおすすめします。
『足切り基準（NG条件）』を決めると、検討物件のチェック効率がかなり良くなります。

検討物件に合わせた経営戦略をつくる

「立地さえ良ければもっと売上も上がるのに」
すべて理想の立地条件が整った物件なんて、そうそう都合良く空かないため、嘆いてもムダです。

現実的には理想よりも条件の劣る物件で勝負せざるを得ないなか、どう利益を上げていくかが重要。

しかし、悲観する必要はありません。
弱点だって工夫しだいでは武器にもなり得ます。

わたしが出店した物件は、恵比寿の駅近とはいえ、雑居ビルの5階。
通りを歩いてる人が来店することはほぼありません。新規客の９割はネット予約でした。

2回転・3回転といった客入りは望めないなか、どう経営していくか。
少ない客数を武器に変える、発想転換を行いました。

それは『長居できる』ことを強みとしてアピールすること。

結果、良いことずくめでした。
8年続けられた一番の要因はこれだと思います。

・時間制限で店を変えなければいけないことを嫌う人が集まる
・長居するから２〜３軒分は呑んでくれて客単価アップ（4500円⇒8000円）
・居心地の良さから常連さんになってくれる
・常連さんが多いのでお店の空気感も良い形で安定
・その空気感によって新規客もどんどん常連化
・常連さんたちのおかげで売上も安定

これは滞在時間と居心地を供給して利益化できた例。
立地の特性ごとに利益化できる武器は異なります。

検討物件ごとに、その物件だからこそできる一番の経営戦略を練るべきです。
経営戦略を練れるかどうかが、その物件で出店できるかどうかを決める指標の1つに。

そのための練習と思って、一つ一つの物件を検証するたびに、その物件に合った経営戦略も考えてみてください。

それが『やりたいこと』だけではなく『できること』を増やすことに繋がり、出店検討できる物件も増やせます。
きっと物件を決める頃には、どんな立地でも勝負できるアイデアが積み上がってるはずです。

③ 内覧に行けばすべて分かると勘違いしてた

店舗物件情報の集め方も活かし方も正しい知識がないと、内覧とは名ばかりのただの物見遊山に成り果てます。

物件を探し出した最初の1ヶ月。
わたし15件の物件内覧を行っています。

しかし、全てムダに終わりました。
なぜなら内見前にすべて「これは無いな」と思ったから。

駅から物件へ向かう道すがらわかってしまうんです。

「駅から遠い」
「人通りが全然ない…」
「お店の入り口が通りから全然見えない」

お店の中を見る前に没でした。

こうしてムダな行動をしてしまったのは、「内覧に行けばすべてわかるだろう」と勘違いしていたから。
この勘違いは本当に危険です。

・内覧まで日程調整が必要なため、良い物件ほど先にライバルにとられてしまう
・内覧するまでもない物件に時間をかけてしまい、時間だけが過ぎていく

目についた物件をすべて内覧した初月の反省をもとに、まずは現地確認⇒内覧という流れを徹底。判断スピードが劇的に早くなりました。

結果的には現地確認150件⇒内覧25件のところで、出店物件に巡り合いました。
物件を探していた期間は計6カ月です。

内覧の命は下調べ。

・なにもせずに内覧調整を待っているだけでは、スピード負けの要因になりかねない
・内覧で確認するのは、内装工事にかかる費用と席数だけ

これを理解しないとムダな内覧ばかりになってしまいます。

内覧を待つだけではスピード負けの要因になりかねない

内覧ではじめて現地・建物を見に行く人は、判断スピードで負けて当然。
立地や集客の検証は、物件住所さえ分かれば自分の都合だけですぐにでもできますよね？

現地に行って、建物を外から見て、周辺の人々の動きを観察すればいいだけ。
これで立地条件や見込める集客数はわかってしまいます。

どうしても内覧は設定までに時間がかかります。
物件情報を見る⇒問い合わせ⇒内覧の日程調整⇒内覧
内覧に行き、そこからようやく具体的な検討を始めて、何日も経ってから申し込みを･･･

･･･って、遅い！

そんな悠長に動いていたら、他の人に先取りされます。

全部が全部とは言いませんが、物件契約ははっきり言って早い者勝ち。

1人で物件を確認して集客見込みを事前に考えている人と、内覧設定をただ待っている人では圧倒的なスピード差が。

もちろんやむを得ない事情があって、立地＆周辺調査を同時に済ませる形になるのは仕方ありません。

でも別にそんな事情もなく、まずは内覧してから考えようとするのは、ただの手抜きです。
人気物件を勝ち取ることを考えたら、内覧設定など待っていられないはずです。

内装工事にかかる費用と席数だけを確認

では改めて『内覧』をどのように考えるべきでしょうか？

※同じような意味で『内見』も使われていますが、当社では「中の状態をしっかりとご覧じて吟味するための行為」として『内覧』という表現を使わせてもらっています。

『内覧』とは、建物構造と内部造作という建物内部の情報を入手するための行為です。

内覧で考えるのは内装工事にかかる費用の兼ね合いと、席数確保の微調整だけ。
それ以外のことはただの確認です。

それだけ確認すれば出店判断ができる、そんな下準備が内覧前に必要です。

・自分のやりたい業態に必要な設備は？
・その設備にどれだけの種類がある？
・その設備にかかる費用はいくら？
・その立地や賃貸条件で利益化に必要な席数は？
・席数や見込み来客に対して必要な人員は？
・その物件での看板や間口で見込める集客数は？

他にも見るべき点は物件ごとに異なってきますが、少なくとも上記については事前に判断できるように下調べや勉強をしておくべきでしょう。

あらかじめお伝えしておきますが、内覧に立ち会ってくれる家主・元付け業者・客付け業者に相談してもムダです。

彼らは契約ごとの関係者なだけで、不動産のプロではあります。
しかし飲食店経営や開業のプロフェッショナルではありません。
店舗経営の知識を持ち合わせている人はまずいません。

④ 1〜2件の内覧だけで１日が終わってた…

開業準備のために仕事を辞めましたが、そんな必要はまったくありませんでした。
内覧のために１日を空けたとしても実際の内覧は1件、良くて2件。

先述の通り、内覧をしなくても、立地と外観の確認だけで判断がつく物件が大半です。

飲食店で働いてる方なら、夜営業前に1件は内覧に行けます。
働きながらなら、その分自己資金も増やせます。出店にかけられるお金も増え、検討できる物件の幅広がります。

では、なぜ内覧まで日程調整に時間がかかってしまうのか。
少し解説したいと思います。

内覧まで日程調整に時間がかかってしまう理由

内覧設定に時間がかかる原因は内覧に関わるが多いからです。

【家主】
建物の持ち主です。
大家さんやビルオーナーなど、呼び方は人によって異なります。

【管理会社】
家主から委託されて物件を管理している不動産屋です。

【仲介業者】
家主と入居者の間で発生する手続き業務を間に入って行う業者全般を指します。

【元付け業者／もとづけ】※以下「元付」
家主から空き物件を埋めるための業務の請負元を指します。
管理会社がそのまま請け負うことが多いですが、管理会社を介さないで家主と入居者の直接契約をする場合は仲介業者がその役割を担うことが多いです。

【客付け業者／きゃくづけ】※以下「客付」
元付けが出した募集に対して、入居者を紹介する側の仲介業者を指します。
入居者が支払うことになる仲介手数料は、この客付け業者に支払うお金ですね。

仮に営業中のお店を内覧するケースを想定してみましょう。

１）出店希望者（あなた）が内覧希望を客付に連絡。
２）客付が元付に内覧希望を打診。
３）元付が家主に内覧者の業態を伝えて了承を得る。
４）元付が営業中の店主に内覧調整の旨を伝える。
５）店主が内覧対応時間を確保して元付に伝える。
６）元付が客付に調整結果を伝える。
７）客付があなたに報告して内覧の確約を取る。
８）定められた日程に内覧。

･･･どうでしょう？
関係者が多いため、内覧まで時間がかかってしまうのには致し方ないのです。

そのため、スピード重視でご自身でまずは現地確認。
「ここぞ」という物件のみ内覧することをおすすめします。
1件1件内覧設定を待っていると時間を浪費しかねません。

店舗の物件探しにおけるしくじりまとめ

【高橋しくじり歴〜物件探し編〜】
① 何にも分かってないくせに仕事辞めちゃった！
　⇒出店計画は働きながら進行させよう！

② ネット情報だけで見つかると安易に思ってた！
　⇒情報の活かし方を先に学ぼう！

③ 内覧に行けば全部が分かると勘違いしてた！
　⇒内覧は最終確認！立地＆周辺確認が先！

④ 1〜2件の内覧だけで１日が終わってた！
　⇒仕組みを理解して、時間は有効に！

⑤ 気付けばただの無職の暇人野郎になってた！
　⇒気付いた頃にはもう遅い！

はい、以上です。

みなさんは高橋のように暇人にならないよう、ぜひ効率的な出店計画を進めてください。

次回は、出店を決めた物件との出会いと開業までをお伝えします。

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