「知らなければ閉店で600万円は損してた」元居酒屋オーナーが語る、閉店/売却で身を守るキソ知識

わたしタカハシが、居酒屋で独立開業を志してから、四苦八苦しながら東京の恵比寿で出店し、やむなく閉店するまでのしくじりと後悔。

そこから生まれた解決策をつづっていく「みんなの飲食店開業」の当コラム。

開業の準備からコラムが始まり、やっとここまできました。
今回は、閉店と売却の話。

この記事の内容は、600万円分の価値があります。

わたしの実体験なのですが、

・売却にかかるコスト400万円を回避（空家賃200万円・スケルトン工事200万円）
・造作売買で200万円の売却益を獲得

なんの知識もなく閉店していたら、600万円も損するところでした。

物件の探し方や資金調達の方法など、開業に役立つ情報は見つかったとしても、「店舗の閉店」に関する情報はほとんど表に出てきません。

わたしの老婆心かもしれませんが、これから開業する方や今お店を経営している方は気を付けてください。

この業界、飲食店経営者を情報弱者扱いして食い物にする人たちは本当に多いので。

「閉店を考えたときに調べればいっか」と思った方は、要注意。

開業する前、特に物件契約時に、閉店についての最低限の知識は必須です。

物件入居で結ぶ賃貸借契約には、入居条件だけでなく、退去時の条件も入っています。

万が一、閉店するときに退去の条件はどうなっているのか。
出店時には、閉店についても考えておく必要があるのです。

ちなみに、店舗物件では当たり前である、この『物件契約４原則』はご存じでしょうか？

①解約時はスケルトン戻し
②造作売買の取引は禁止
③他の人に又貸しは禁止
④解約日まで家賃の支払い義務がある

これは、特殊な契約内容でもなんでもなく、店舗物件の契約における『常識』。

対策や準備を知らずに閉店しようとすると、かなりの高確率で大損します。

「閉店なんてその時はその時！なんとかなるだろう。」

わたしタカハシも、こんな考えで開業したひとりでした。

出店したのが『恵比寿』という人気エリアだったおかげで首の皮一枚で繋がりましたが、本当に紙一重。

最後の最後に、400万円の札束が飛んでいくところでした。

これから開業する方、経営者さま、前もって閉店の流れを知っておきましょう。

縁起でもないこと、かもしれませんがご自身の身を守る武器になります。

そもそも閉店を考えるオーナー様は、99％のケースで時間・気持ちに余裕がありません。
そんなタイミングで、ゼロから新しいことを学ぶのは現実的ではありません。

事前に身に着けておいた閉店の知識が、あなたの財産や大切な人を守ります。

今回はわたしが閉店を決めた理由や経緯、店舗売却の実態をセキララにお話しちゃいます。

わたしのしくじりと実体験を、これから始める事業のリスクヘッジに使っていただければ幸いです。

ではさっそく、店舗物件の入居のときに気をつけるべきポイントからお伝えしていきます。

入居時に解約条件をしっかりチェック

冒頭でも少しお伝えしましたが、知らないでいると大損する可能性が高い『物件契約４原則』。

これを知らずに、わたしのように「閉店なんてその時はその時！」と考えているのは、本当に危ないんです。

・危機感なく時間だけが過ぎて、解約まで一刻の猶予もない。
⇒時間的猶予がなく、もっとも有効だったはずの閉店方法が実行できない。

・不動産契約の常識が無く、交渉のテーブルにつくことができない。
⇒家主から居抜き売却の許可を得られず、原状回復工事に追い込まれる。

たとえば家主に『居抜きで売却したい』ことを相談する場で、契約書で『造作売買を禁止』条件を事前に知っているのといないので、大きな差がつきます。

ここだけの話、契約書で造作譲渡を禁止されていたとしても、きちんと筋を通して家主に相談すれば、譲渡を認めてもらえるケースがあります。

肌感覚ですが、半数以上は。

ただし契約について基本的な知識がなければ、交渉のテーブルさえつけません。
話の流れが全く異なります。

「A　知らない」「B　知っている」と想定した家主への相談例を以下に記載します。

A　知らない

B　知っている

後日、店主・家主・管理会社・居抜き業者といった関係者で協議。
協議内容をふまえたうえで、居抜き募集の承諾をもらうことができました。

ここで重要なのは筋を通して話すこと。
きちんと契約内容を把握したうえでお願いにあたっていると示すことです。

さて、「Ｂ知っている」パターンでは、居抜き売却の承諾を無事いただくことができました。これがどの程度の差に繋がるか、金額で解説します。

例）10坪・賃料20万円の店舗の閉店コスト
・スケルトン工事費用100万円（1坪あたり10万円）
・解約予告期間6カ月
・造作譲渡（居抜き売却額）200万円

Aは、スケルトン工事を行ったパターン。
お店を閉店後、家主に相談したものの居抜き売却の許可が得られなかったケースです。

Ｂは、居抜き売却に成功したパターン。
家主承諾のうえ、次の入居者を居抜きで探し、タイミング良く撤退できたケースです。

	Ａ スケルトン工事あり	Ｂ 居抜き売却
空家賃	-120万円	0円
スケルトン工事	-100万円	0円
造作譲渡	0円	200万円
合計	-220万円	200万円

撤退コストで420万円の差がありますが、決して大げさな話ではありません。

では、改めて『店舗物件契約の４原則』をお伝えします。

①解約時はスケルトン戻し
②造作売買の取引は禁止
③他の人に又貸しは禁止
④解約日まで家賃の支払い義務がある

ひとつずつ解説していきますね。

①解約時はスケルトン戻し

大半の物件契約で『スケルトン戻し／原状回復が義務』といった内容が盛り込まれているもの。

これは「仮に今回は居抜きで入居しても、退去時にはスケルトン（コンクリートむき出し）に戻して引渡ししなければいけない」ことを意味しています。

テナントの退去には、2つの費用がかかります。

ひとつは、スケルトン状態に戻す解体工事の費用。

業態や階数など物件条件にもよりますが、工事費用は坪当たり、５～１０万円が目安です。

もうひとつは空家賃。

店舗の規模にもよりますが、解体工事は平均２～３週間かかります。
解約日の約１ヵ月前には閉店させて工事を手配しなければ、引き渡し日まで間に合いません。

閉店したからといって賃料がゼロになったり安くなることはないため、営業中と変わらず賃料を支払う必要があります。

②造作売買の取引は禁止

「①解約時はスケルトン戻し」であれば、自然と居抜き取引はＮＧ。
さらに念を入れて、このような文章を入れているケースも。

”造作売買や貸主への買取請求は不可”

家主（居抜き譲渡できる前提の人が多くて困る…）

このような家主の声を反映した結果です。

めったにありませんが、異なる意味で『造作の売買や貸主への買取請求は不可』の文言が使われることがあります。

居抜きで譲るのはＯＫでも、造作売買は禁止。
つまり、金銭がからむ取引をＮＧにしています。
どちらの意図か、賃貸借契約の重要事項説明の時に確認をおすすめします。

③他の人に又貸しは禁止

ほぼ全ての賃貸借契契約で、『転貸／又貸しは不可』。
店舗物件を無断で第三者に転貸すると、強制退去になりかねません。

営業が厳しくなってきたからといって、借りている店舗を第三者に安易に貸すようなことはしないでください。

トラブル時に責任の所在が曖昧になってしまうことを避けるため、契約書で規定されているのです。

④解約日まで家賃の支払い義務がある

契約書には『解約予告届は●ヶ月前に書面で提出』と記されています。

これは「解約予告届を提出した日から●ヶ月後まで家賃の支払い義務が残るよ」という意味。
テナント（店子）側の勝手なタイミングで解約はできません。

店舗の賃貸借契約におけるスタンダードは６ヶ月ですが、物件ごとに異なります。
なかには解約予告期間を８～１２ヶ月と設定している物件もあるため、契約前に確認しましょう。

『店舗物件の契約４原則』を知らずに居抜き売却は進まない

①～④まで、店舗の賃貸借契約について基本をお伝えしました。

開業を控える入居のタイミングでは、閉店のことまで頭が回りづらいもの。
物件の契約書をよく読まずに契約してしまう店舗オーナーも少なくありません。

おざなりになりやすい部分だからこそ、注意深くチェックしましょう。

閉店時には、契約内容をふまえた上で、家主に相談しなければなりません。
居抜き売却を認めてもらえるかは、相談の仕方にかかっています。

では基本的な説明はこのぐらいにして、わたしの閉店と売却についてお話ししていきたいと思います。

恵比寿の居酒屋を閉店した理由

実はわたしが店を閉じたのは、人手不足や売上・キャッシュフローが悪かったのが理由ではありません。

20歳でバーテンダーになり、飲食一筋。
30歳で独立開業の夢を果たし、恵比寿で和食居酒屋をオープン。
独立開業から7年、走り続けてきました。

お店をやっていると、本当にいろいろなことが起こります。

・魚のアラ汁を出したら「骨があって食べにくくて怪我をした」って食べログに書かれたり
・貸切予約でお店をまるっと開けて待っていたら、連絡もなしに来なかったり
・「客は神だろ？だからオレ、神！黙って酒と料理を持って来い！」って大騒ぎされたり

これから開業する方にネガティブな話をするようで申し訳ないのですが、こういったことが日常茶飯事で起こり続けるんです笑

もちろんそれ以上に、楽しいことや嬉しいこともたくさん経験できましたけどね。

一番の痛手は、オープンから半年のタイミングで起こった東日本大震災。

自粛ムードもあり、立ち上がりかけていたお店の売上がほぼ皆無に…。
用意していた運転資金500万がすべて無くなりました。

それでも何とかこらえることができたののは、常連さんや関係者の協力のおかげでしかありません。

「問題発生⇒解決」をただ繰り返していたら、あっという間に7年が過ぎていました。

ある程度やりたいことをやりきった感覚もあって、ふと。

『もういいかな』

そうと決めたら前向きな(?)閉店のために、いろんなことをイチから調べる日々が始まりました。

「物件解約に必要なことは？」
「税務処理はどうするの？」
「廃業の届けはどうするの？」
「従業員告知をどうしよう？」
「業者告知もどうすべき？」

中でも一番大変だったのが、

「そもそも居抜きで店を売るってできるの？」

居抜き業者を選ぶ

「居抜き売却」は知識としては知っていましたが、実際にどういう流れが必要かなんてチンプンカンプン。

そもそも、賃貸で借りている物件を売却できるのか…。

調べてみると家主の許可があれば、賃貸物件であっても居抜きで売却できることがわかりました。

居抜き売却を手伝ってくれる業者をネットで調べ、自分なりにどの業者へ依頼すべきかを精査しました。

まっさきに外した業者

「閉店するならぜひウチへ！」とポスティングされていたチラシの業者は対象外にしました。

頑張って営業しているお店に対して失礼だと思いませんか？

これって「あなたが死んだら葬式はウチでどうぞ！」って営業されているようなもの…。

だれもが避けたい閉店を、カネヅル扱いして営業かけてくる相手に話したくないですよね。

そういった業者にだけは頼まないと心に誓っていました。

ではどんな会社に、閉店売却を相談することにしたのか…

出店の時に活用したサイトの運営会社に依頼

上記の会社を省いて、数社を比較検討しました。
それぞれの運営サイトを見て、物件を探す側（買い手）の役に立っているかチェック。

最終的に候補は4社になりました。

出店時に活用していた「店舗そのままオークション」を運営する株式会社M&Aオークションも、そのうちのひとつ。

４社と電話で話はしたのですが、相談してみようと思えたのは1社だけ。

なぜなら、ほかの３社は「あなたは売りますか？ 売りませんか？」を繰り返し聞いてくるだけ。

まずは心配ごとや不安なことを相談したいのに残念、と思っていました。

この思いを汲み取ってくれたのが1社「店舗そのまま売却サポート」を運営する株式会社M&Aオークションだけだったんです。

この会社で働くことになるなんて、この時は思ってもみませんでした(笑)
店舗まで査定に来てくれた人が未来の同僚だなんて、考えませんよね。

面談ではいきなり店舗の売却を依頼するのではなく、どんな選択肢があるのか。
自分の店にとってどんな手段が取れるのか、相談にのってもらいました。

話を聞いてみて初めて知ったのですが、閉店方法って１１種類もあったんです。

閉店するにあたって「サブリース」を選択

まずはどのような閉店方法があるのか。
無料査定とあわせ、店舗を訪問してもらい説明を受けました。

まず11通りの閉店方法。
※店舗により最適な手段は異なります

1.法人売却（株式譲渡）
2.事業売却（事業譲渡）
3.店舗買取業者への売却
4.居抜きオークション
5.居抜き売却（相対）
6.従業員への譲渡
7.第三者へ転貸
8.第三者へ業務委託
9.有償譲渡
10.造作残置
11.原状回復（通常閉店）

よく使われる「造作譲渡」「転貸借（サブリース）」をピックアップして少し解説しますね。

「造作譲渡」

次の入居者（出店者）を見つけて、現テナント（閉店者）と造作売買契約、家主と賃貸借契約を交わす形式。

現テナント（閉店者）は造作の売却益を得たうえで、そのまま退去できます。

・メリット
スケルトン工事を行う必要もなく、造作譲渡代金を手にしたうえで撤退ができる。

買い取り希望者を複数人見つかり、価格競争が起これば高値で売却できる可能性がある。

・デメリット
引継ぎ先（買い手）が見つかない可能性がある。

その場合、契約通り原状回復工事を行わなければならず、工事費用が発生する。
いつ引継ぎ先が見つかるかわからないため、契約解除を決断するタイミングが難しい。

「転貸借（サブリース）」

不動産会社が次の入居テナントとして家主と賃貸借契約を交わし、その会社に造作を買い取ってもらうパターン。

・メリット
不動産会社が造作の買取保証をしてくれるので売却時期・金額を確定できる。

・デメリット
買取額が自分の売却希望額より下回ることがある。
不動産会社にとって買い取りは「仕入れ」なので、高額になりづらい。

「転貸借（サブリース）」しか選択肢がなかった

わたしの店舗は、居抜きで譲るのはＯＫでも造作売買はＮＧ。
金銭がからむ居抜き募集ができませんでした。

物件を管理している不動産会社に相談したんですが、「ウチは居抜き売却の募集は協力しないから」と一貫した姿勢を崩せなかったんですよね…

そのため、居抜き譲渡でお金を得るには、募集せずにそのまま買い取ってもらえる転貸借（サブリース）を選ぶ以外に道はありませんでした。

提示してもらった買取額の200万で承諾し、原状回復工事を行うことなく撤退。

手元に200万円が残る結果になりました。
ただしこのお金は、給料の支払いなどにあてたため、ほとんど残りませんでした。

恐ろしいですが、もしこの取引が成立しなかったときのリスクについて考えてみると…

原状回復を行った場合とくらべて、600万円の差

なんの知識もなく閉店していたら、600万円も損するところでした。

転貸借が成立したことで、通常の閉店（スケルトン戻し）とくらべると金額面で明らかに得をしました。

・売却にかかるコスト400万円を回避
（空家賃200万円+スケルトン工事200万円）

・造作売買で200万円の売却益を獲得

	通常閉店	転貸借
空家賃	-200万円	0円
スケルトン工事	-200万円	0円
造作譲渡	0円	200万円
合計	-400万円	200万円

・空家賃　200万円
わたしが閉店を決め、解約予告を出したのが12月。
解約予告期間は6カ月でしたが、次の借り手（造作を買い取る不動産会社）が決まっていたため、2月1日に引き渡すことができました。

通常の閉店であれば、解約予告期間の6カ月分の賃料支払いが必要。
5カ月分近くも、空家賃を払うはめになっていました。

・スケルトン工事　200万円
居抜き売却や転貸借でなければ、スケルトン工事をして退去しなければなりませんでした。
５階で約17坪の店舗だったので路面店よりも手間がかかる分、解体工事には200～300万円ほどかかります。

造作設備の査定額200万円は妥当だった

なんて思っていたんですが、200万円はとてつもなく妥当な金額でした。
むしろ、ちょっと金額にイロを付けてもらえたといっても過言ではありません。

買い取りの後、不動産会社がどのように入居者を探し、売却したのか。
99％の人は知るよしもありません。

わたしはたまたま縁があって、この後お世話になった株式会社M&Aオークションで働くことになったため、自分の店の入居者探しを間近でみることになったんです。

入居者探しは簡単ではなく、成約まで2カ月ほどかかりました。

主な理由は２つです。

・大々的に居抜き募集ができない物件だったため、水面下で動くしかなかった
・賃料50万円クラスの物件で出店する検討者は限られている

それでも10人ほどのの出店検討者が内覧。

全国で展開しているサービスの強みでしょうか。大阪から東京出店を目指し、恵比寿で物件を探していた企業が出店を決めました。

2月から募集をスタートして4月で成約。
株式会社M&Aオークションは募集期間で2カ月分、100万円のコストを負担したことになります。

想像していたより、居抜き市場は高値が付きにくいんですね。

こんな思いはすぐに打ち砕かれました。
大金を投じて作った店であっても、次の入居者にとってはあくまで中古でしかないと思い知ったのです。

５階の空中階という不利な条件でしたが、恵比寿という人気駅至近ということがプラス材料として最大限考慮してくれて200万円だったのです。

転貸借（サブリース）できて、正直ラッキーだった

あとから知りましたが、どんな物件でも転貸借できるわけではありません。
転貸借（サブリース）を行うには、２つの条件があります。

①不動産会社（サブリース会社）の買い取り基準を満たしている
②家主が転貸借を承諾している

「①サブリース会社の買い取り基準」＝「次の入居者を見つけられるか」です。

サブリース会社は次の入居者に買い取ってもらわなければ、その分は赤字。
成約が見込めそうな物件以外の買い取りは行いません。
※買い取り基準はサブリース会社ごとに異なります。

さらに、買い取りを希望する不動産会社を見つけても、家主が許可しない限り話は前に進みません。

サブリースに好意的な家主もいれば、否定的な方もいます。
「不動産会社が借りてくれるなら、テナントの管理も任せられるので楽でいい」
「テナントと距離感が出ることに不安があるため、サブリースは考えていない」

家主が抱えるサブリースに対する不安や懸念を取り除き、転貸借の合意を取るのもサブリース会社の腕の見せ所。

家主へのアプローチ力/交渉力や買い取り基準は、サブリース会社によって異なります。

複数社から話を聞き、比較検討のうえで依頼することをおすすめします。

入居時から「閉店」について考えておこう

長くなってしまったので、最後にまとめます。

まず、『入居前から「閉店」についても考えておこう』
賃貸借契約を結ぶ入居時に、退去方法についても必ず確認しておくべきです。

・引き渡しの状態（スケルトンかそのままで良いか）
・居抜き譲渡が認められているか
・解約予告期間は何カ月か

つづいて、『閉店の準備は早めに。余裕をもって取り組もう』

居抜きで引継ぎ先を募集する間も、店舗を借りている状態です。
居抜き譲渡を成功させるには、閉店時期と解約時期のコントロールが必要不可欠。
閉店だけが先行してしまうと、空家賃が発生してしまいます。

一方、退去日が迫った状態で引継ぎ先を募集しても、十分に告知ができない可能性があります。

たとえば、月初に募集をスタートし、月末に退去するスケジュールので期間が１ヶ月あるケースではどうでしょうか。

募集期間は前半の2週間～3週間だけ。
月の後半は退去に向けて、解体工事を入らなければなりません。

もしこの記事を見ているあなたが、閉店や売却を考えているタイミングであるならば。

わたしタカハシは同じ立場を経験した人間として、その不安な気持ちは痛いほど分かっているつもりです。

「売却までの手順や用意しておくことは？」
「家主への了解はどのタイミングでどう取るのが良いのか」

などは個別に質問いただくこともできます。

もし閉店や売却をおこなうならば、早めの動き出しで、手元には残る金額は大きく違います。
成約の確率も、抱えるリスクも大きく変わってきます。

もし、閉店のタイミングやご自身が取るべき手段にお悩みであれば、一度お問合せください。