開業場所の候補物件をようやく見つけ、入居申し込みも一番手で、投資資金も用意ができる見込みは十分！
しかし、それでも不動産契約ができず、
また物件を探し直すハメになる人は少なくありません。
つい忘れがちなのですが、「保証人を準備できているか否か」が物件契約できるかどうかの分かれ道となりますのでご注意ください。
良い物件を見つけても、保証人を準備している隙に物件をライバルに奪われてしまうケースが多々あります。
そもそも保証人を付けずに借りられる物件はほぼありません。それゆえ、保証人無しで契約できる店舗物件を探すことは、このように形容されます。
砂漠の中で「1本の針」を探しているようなもの
金子
それほど、保証人なしで契約できる物件はレアケースに過ぎません。ほとんど世の中に存在しないもの、見つからないものを探し続けるハメになります。
あなたが物件を探す前や開業を考えている段階であれば、前もって保証人の準備は進めることを強くお勧めします。だからこそもう一度この問いを投げかけさせてください。
賃貸店舗を借りる時に最大のハードルになる「保証人の確保」を甘くみていませんか？
この記事では、店舗物件を借りる時に必要な（連帯）保証人の全てを解説します。
- 連帯保証人の正しい意味
- どのような人が保証人として認められるのか
- 保証人になってもらうための依頼の仕方
- 保証人を用意できない場合はどうするのか。
連帯保証人とは？
父さん、私こんど独立するの。物件契約の保証人になってほしいんだけど
そうなのか、応援するよ！ところで保証人になるのはいいけど、どんな責任があるんだっけ？
えっと…
保証人とはどのような内容なのか、保証人をお願いする側が事前に理解しておくべきです。
連帯保証人とは、債務者に代わって義務を果たす人のこと。
お店を借りている人は家主に賃料を支払う義務があります。家賃の支払いが滞った場合、連帯保証人が代わりに家賃を支払う義務を負います。
連帯保証人は請求を拒否できません。物件の借り手とほぼ同等の責任を負うものと認識してください。
代位弁済は賃料の支払いだけではない
注意しておきたいのは、借主が負っている責任（代位弁済）は賃料支払いだけではないこと。
物件の入居時に取り交わす賃貸借契約。このなかには、解約時の取り決めも入っています。
賃貸借契約で『スケルトン』『原状回復』など物件を家主さんに戻す状態が定められている場合が大半。保証人はその工事費用の負担まで請求されその支払い義務を負います。
解体工事費用は工事内容によって大きく異なりますが、目安としては１坪あたり5〜10万円ほど。
10坪程度の小さな店でも100万円以上のコストがかかる可能性もあります。
家主・管理会社から認められない連帯保証人
快く連帯保証人を引き受けてくれた方がいたとしても、「審査が通るか」は別問題。
支払いが大きくなるほど審査は厳しくなる傾向があり、「その方は保証人として認められません」となることも。
では、どのような方が保証人としての審査が通らないのでしょうか。
①安定した収入がない方
安定した支払能力がないと、保証人としては不適切。
借主の支払いが滞ったとき、債務を代理で『返済できるかどうか』をチェックしています。
ただし、土地・建物・株などの資産がある場合は、収入以外のプラスポイントとして加味されます。
②高額な賃料に収入が見合わない方
賃料１０万円の物件と１００万円の物件では、保証人審査の厳しさが異なります。
高額になればなるほど、その返済金額に見合う収入がある方を保証人として求められます。
今までお手伝いしてきた傾向からみると、保証人が一般の会社員クラスの給与の場合、賃料が１０万円程度であれば、認められる可能性が高いと言えます。しかし家賃が５０万円など高額の物件になると断られてしまうことがほとんどです。
年金暮らしのご両親に保証人になってもらう場合も同様で、あまり賃料の高い物件の保証人としては認められにくい。
物件の賃料によって通る場合、審査が通らない場合が出てきます。
③同じ店舗（事業体）で働いている方
借主が賃料を払えていないとき、この方も同じく苦境にいることが予想されます。
賃料だけでなく、この方の給与の支払いも滞っている可能性が高いと判断されがち。
例えば夫婦経営のお店で、奥様が夫の保証人になるなどは認められません。
一方で、借主の奥様が店舗経営には携わらず、会社勤めを続けるとします。
お店の経営に万が一のことがあっても、奥様の仕事・収入とは無関係。保証人として検討の土台にはのります。
連帯保証人は絶対に必要？
出店先を探すなら、多くの候補から納得のいく・自分の業態に合う物件を選びたいところ。
しかし、連帯保証人がいないと沢山の物件から選ぶこと自体ができません。前述したように保証人なしで借りられる物件はほぼないからです。
そうなると、わずかな候補物件の中から選ばなくてはなりません。
選択肢のなかに納得できるものがなく、泣く泣く店舗開業そのものを見送る方も。
保証人のあてがなくても、保証会社を使えばいいんじゃないの？
残念ながら、保証会社も連帯保証人が必要なケースがほとんど。
保証会社にも連帯保証人をたてる必要がある
連帯保証人を必要とするかどうかは、保証会社の判断。
この判断も賃料の程度によって厳しさが違います。
賃料が高ければ高いほど、滞納時における保証会社の支払い負担は大きくなります。
物件が高額なほど、連帯保証人をつけリスクヘッジをしておくのは商売として当然です。
物件の賃料次第では、連帯保証人ではなく「緊急連絡先」で留めてもらえる可能性も。
緊急連絡先とは緊急時に連絡するためだけの役割です。連帯保証人と異なり、代理で支払いを命じられることはありません。
参考リンク：店舗を借りるとき家賃保証会社の利用は必須？～審査内容・保証人・料金の違い～
独立など店舗開業者の多くは、親兄弟・親戚を保証人に立てる
連帯保証人を誰に依頼すべきかは、悩ましい問題。
店舗開業の実態としては、８割ほどの方が親・兄弟・親戚など親族に保証人を依頼しています。
連帯保証人には支払い義務が発生します。
リスクを背負っても自分のことを応援してくれる人というと、やはり親族が多くなるのは当然のことですね。
親族とはいえ、金銭絡みのことですからないがしろにはできません。何の準備もせずに連帯保証人を依頼しても、断られることも。
経営者としての第１歩として、連帯保証人になることを快諾してもらうための準備を行いましょう。
連帯保証人を依頼する準備はしっかり行う
家族・親族を説得するために事前準備しておくべきことはなんでしょうか。
事業に対する熱意・事業計画は最低条件。相手の心配事を察し、解決できるだけの準備をしていきましょう。
保証人は契約上の共同の債務責任者でもありますが、重要な前提として保証人はあなたの店舗ビジネスを応援するサポーターであり、賛同者になってもらうという意識が必要です。
事業計画書は事前に見直し、万全の状態に
連帯保証人になることを承諾してもらうのに最低限必要なのは、保証人候補に「これなら黒字（事業）になりそうだ」と理解してもらうことです。
・お店のコンセプト
・事業の初期投資
・売上と経費
・見込まれる利益
この４点で、ビジネスの可能性を感じてもらえるかどうかです。
数値の売上を説明するだけでなく、「どうやって実現するか」を説明しましょう。
保証人候補が不安に感じることに、予め対策ができていることを伝える
重要なのは「不測の事態が起きたときにどうするのか」、その算段が予め考えてあることを伝えます。
想定外のことが起こっても対処できる、もしくは保証人へ迷惑がかからないように準備がされていると、保証人にイメージしてもらえるための説明が必要です。心配事がなくなれば、保証人になることを受け入れやすくなります。
病気で経営できない事態になったらどうする？ 万が一、店に立てない状態が2カ月続いたら解約する予定です。稼ぎがない間の治療費については医療保険に入っているので大丈夫です。
この事業計画に記載している以外にも貯金が300万円あるので、3ヶ月分くらいの運転資金にもなりますし、もし辞めるとなって解体工事が発生してもこの貯金で賄えます。
店で火事を起きたらどうなる？モノ凄い額の賠償金とかにならない？ 火事にはもちろん気を付けますが、火災保険に入ります。建物の持ち主への補償はもちろん、万が一近隣への被害が出たら第三者補償もついてるので心配はいりません。
連帯保証人がダメなら、緊急連絡先になってもらえるよう依頼する
連帯保証人がどうしてもダメな場合、緊急連絡先にはなってもらえるよう話しましょう。
緊急連絡先は緊急時に借主と連絡を取るためだけのもの。連帯保証人と違い、債務の支払い責任はありません。
どうしても連帯保証人をつけることができない場合、「稀に」緊急連絡先でも良しとしてくれる大家さんがいます。
緊急連絡先をお願いする可能性があることを事前に話しておきましょう。
ただし、こういった物件はそもそもあまり数がありません。
候補物件を減らさないよう、何としても連帯保証人になってもらえる方を必死で探しておきましょう。
連帯保証人がいない場合の対処法
連帯保証人を確保する前に、候補物件が出てきてしまったら、どうすべきでしょうか？
保証人確保が難しそうなら、まずは担当してくれる不動産会社に相談
保証人確保でつまづきそうなら、担当してくれる不動産会社に早めに相談しましょう。
店舗物件の取扱いに慣れた会社なら、保証人なしで入居できる手段や方法などを提案してくれる場合があります。
投資計画と照らし合わせ、ムリのない方法を選択しましょう。
保証人以外の契約条件について交渉する
速やかに連帯保証人を確保するのが王道ですが、もうひとつの手段として契約条件について交渉するという手があります。
『どんな条件を付与すれば借りられるか』それぞれの物件ごとに確認する必要性があります。なぜなら、家主ごとによって重要視されるポイントが異なるからです。
物件それぞれで大きく異なるため、「こうすれば絶対に大丈夫」という条件はありません。
あくまでも物件によりますが、よく使われる交渉材料としては、保証金の積み増しがあります。
家主側が連帯保証人無しで貸すことに対し一番怖いのは『家賃を回収できない』こと。保証金があれば、その中から賃料未払い分を回収できるため、保全材料の１つになります。
このような賃貸物件の契約条件は申込時に確定することがほとんど。条件のすり合わせは早めのタイミングで行うことをオススメします。
また少ないケースながらも、入居者と開業予定の業態が家主さんに強烈に気に入られ「この人（店）にぜひ入居して欲しい」と思ってもらった結果、保証人なしで物件契約できた例もあります。
この物件は入居者を見つけるのが難しいから、なるべく長く経営してくれる人に入ってほしいんだよなぁ
ここが地元で、ずっとこの場所でお店をやりたいと思っていました。今までは△△という店で10年店長をやっていたので経験はあります！
ただ、連帯保証人はなく、保証金も募集条件以上出せないのですが…
（現場経験もしっかりあるし、この人なら長期間経営してくれそう・・・）
分かりました、この条件のまま入ってくれていいですよ
ただし、上記はあくまでレアケースであることはお忘れなく。
転貸（サブリース）物件を検討する
転貸（サブリース）を活用する手段もあります。
サブリースとは家主との直契約ではなく、物件を借りている人や企業から借りること。
サブリース事業者が物件を借り、家主と賃貸借契約を交わします。家主から転貸の許諾を得たうえでサブリース事業者が他テナントを入れるシステムです。
家主は家賃の取りっぱぐれがなく、安定して賃料を得ることができるメリットがあります。入居テナントが賃料を滞納したり、撤退し空室になってしまっても、サブリース事業者から賃料を受け取れます。
通常の賃貸借契約では転貸は禁止されていることがほとんどです。きちんとした会社では、物件契約時に転貸の可否や内容を交渉しており『自由に転貸してよい』『家主の許可した人物であれば転貸してよい』などと許可を事前に得ています。
店舗の転貸実績があまりない会社では、こういった事前準備に不備があることが多く、トラブルの元にあることも。実績のある会社を選ぶことをおすすめします。
法人設立は実績が伴っていなければ意味がない
個人より法人の方が（保証人なしでも）入居しやすい？
法人を設立し、申込は法人で行って、代表者が連帯保証人にはいる形はどうだろ？
法人ならば保証人が不要にならないかなどの質問はよくいただくのですが、残念ながらその効果はありません。
見かけだけ取り繕ったところで、設立から間もないなど事業実績のない会社では入居審査が通りやすくすることはないのです。
店舗物件における保証人まとめ
物件の契約において連帯保証人は、非常に重要。
事業計画や資金調達と同じくらい大切だといっても過言ではありません。
まずは少しでも早く、保証人のアテを探しはじめることです。
「あの人なら保証人になってくれるだろう」とアテにしていた人に断られることも十分考えられます。２人、３人と候補を探さなければいけないことも十分ありえます、余裕をもって動きましょう。
【参考リンク】
・店舗を借りるとき家賃保証会社の利用は必須？審査内容・保証人・料金の違い
それでも不安がある方は『みんなの飲食店開業の相談窓口（無料）』へ。
連帯保証人を依頼するための話し方や連帯保証人がいない場合の物件の探し方など、より具体的なご相談を受け付けています。
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