もつ焼きにんべん オープンインタビュー

居抜き物件サイトや物件資料で、「重飲食不可」と見かけるけど軽飲食との違いは?

飲食店開業で、なぜ「重飲食」の物件探しは苦労すると言われるのでしょうか?

 

重飲食の例としては、ラーメン/中華/焼肉/焼き鳥/鉄板焼きなど油や火を使う調理が多く、「煙やニオイが出やすい業態」。

 

軽飲食はその逆。カフェや喫茶店など、煙やニオイが出にくく簡単な厨房設備や排水・配管設備で運営ができる飲食業態を指します。

 

みんなの飲食店開業のお客様にも、重飲食で出店希望の方は数多くいらっしゃいますが、重飲食OKな店舗物件は少なく、明らかに需要に追いついていません。

 

ではどうなってしまうか。。。

 

・限られた重飲食可能物件にライバルが殺到する

・出店検討者が多ければ、家主は条件(家賃など)を下げない

 

重飲食の出店が難しいと言われるのには、理由があるのです。

 

困っている男性

なかなか(重飲食の)物件が見つからない…

 

”みんなの飲食店開業”にも多くのお悩みが寄せられることから、「もつ焼き にんべん」さんが1年半かけて出店した実例を交えて【重飲食出店の注意すべきポイントと、4つの解決方法】をどこよりも詳しく解説していきます。

 

今回はオーナーご協力のもと、内装工事費・物件取得費などの具体的な出店コストもお教えいただきました。

 

重飲食と軽飲食の違いや、リアルな重飲食の出店データとしてもご参考いただけますが、やはり注目いただきたいのは、出店までの苦労と経緯

 

ただでさえ物件数が少なくライバルも多い重飲食で開業する方にとって、出店スピードを上げるために必須の知識です。

 

軽飲食開業の方も、家主が「この店は重飲食」と独自に判断されることもありますので、万が一のために知識として知っておくと良いでしょう。

 

「重飲食」の出店ハードルがなぜ難しいのか、より詳しく紐解いていきます。

「重飲食」が出店できる物件は限られている

様々な飲食店

物件を探していると、「飲食店不可」や「重飲食不可」など、入居業態が制限されていることに気づきます。

 

住宅不動産では見かけない項目なので、「店舗物件ならでは」ですよね。

 

重飲食とは、焼鳥、焼肉、中華、ラーメンなどの”匂いや”煙”が強い業態

一方、匂い・煙が少なく、厨房機器類の軽い業態を、一般に”軽飲食”と呼びます。カフェやバーなど。

 

広義の重飲食では、洋食、和食、イタリアン、フレンチ、ビストロなどのレストラン系の店舗も”重飲食”業態に含めることも。

 

物件募集資料に書かれている「重飲食不可」が広義か狭義かは、家主側に確認するまでわかりません。

 

実は、重飲食か軽飲食かどうかは貸主(家主)側の意向が強く影響し、明確な定義はないのです

 

レストラン系業態の方は物件問い合わせ時に確認することをおすすめします。

一般的によく見る制限は以下の通り。

①飲食店不可どのような飲食店も不可
②軽飲食可軽飲食以外の業態を制限
③重飲食不可匂い・煙の強い業態を制限
④特定の業態を制限その業態だけを制限

 

「①飲食店不可」は、小売り・サービス業向けの募集物件で見られます。

「②軽飲食可」はカフェなどの軽飲食以外の飲食業態、居酒屋やレストランも制限。

「③重飲食不可」は重飲食が狭義・広義どちらで使用されているかによって制限範囲が異なります。

 

広義の場合は、レストランなども許可がおりません。

「④特定の業態を制限」はカレー店はNGなど、特定の業態を制限しているケースです。

 

指定理由は「同ビルや隣との業態かぶりを避けるため」「過去のトラブルがあった」「家主の要望」など、物件ごとに異なります。

「重飲食不可」の物件が多い理由とは

重飲食不可の物件資料

多くの物件で「重飲食不可」となっているのには、主に4つの理由があります。

(1)水道・ガス・電気・吸排気などインフラ設備の問題
(2)他の入居者や近隣とのトラブル回避
(3)建物躯体や外観への影響
(4)貸主の好き嫌い

これらをひとつずつ詳しく見ていきましょう。

(1)水道・ガス・電気・吸排気等のインフラ設備の問題

インフラ設備

重飲食業態が必要とするインフラの必要量を満たしていないケースです。

 

重飲食系の業態では、コンロ・オーブン・フライヤーなどの熱機器、業務用冷蔵庫、冷凍庫、製氷機等の冷機器を多く使用。

それらの機器を動かすために、多量のガス・電気が必要です。

 

一般的に必要なガス容量は、軽飲食(カフェやバーなど)であれば3~6号、重飲食(焼肉や中華など)であれば10号以上

 

機器を動かしながら、店内を快適に保つには、相応の給排気設備も必須。

調理で発生した臭い・煙・熱気を屋外に出し、足りなくなった空気を取り入れなければなりません。

 

排気が不十分だと、店内に煙やニオイがこもります。

一方、排気だけでは店内の空気が足りなくなり、入り口のドアが開きづらくなるなどの不具合も。

 

このように、水道・ガス・電気・吸排気等のインフラ設備が重飲食業態と見合っていない物件は「重飲食不可」として、制限をかけているのです。

(2)他の入居者や近隣とのトラブル回避

周辺環境同じビルの別の区画に入居テナントや居住者、あるいは近隣トラブルを避けるために「重飲食不可」とすることも。

 

「1階・2階が店舗で、上層階が住居」となっているマンションなどでよく見られます。

 

低層階の飲食店から出る匂い・煙・騒音に対して、上層階の居住者から「クサイ」「煙たい」「うるさい」などのクレームが出るのを防ぐためです。

 

匂い/煙が強い重飲食では、軽飲食よりクレームになりやすく、トラブルに発展しがちなため、より一層の配慮が求められます。

(3)建物躯体や外観への影響

躯体重飲食業態では、非飲食や軽飲食業態に比べ、建物躯体への影響が心配されます。

備え付ける設備が多いため、躯体が傷みやすい傾向があるのです。

 

・設置のために建物の躯体に穴を空ける

・荷重が大きく、負荷がかかる

 

調理で油や煙が多く生じ、匂いや汚れが床・壁・天井などに浸透しやすく、原状回復やテナントの入れ替え時に良くない影響が出る懸念が。

 

そしてもう1つ。

こちらはすべてのすべての重飲食業態に当てはまるワケではありませんが、建物外観への心配も。

派手な外観

派手な看板や装飾を施したりすることが多いため、ビルの景観を損ねることも。

ビル全体の価値が下がることを懸念するビルオーナーが「重飲食不可」とするケースもあります。

(4)貸主の好き嫌い

重飲食例

貸主が「重飲食はイヤだ」と言っているケース。

 

もちろん原因の元を辿れば(1)~(3)のいずれかに当てはまり、適切な対応で解決できることも。

 

しかし、ひとたび感情的に「イヤだ」となると、仮に(1)~(3)の問題点や懸念点を解決できたとしても、貸主の判断・意向を覆すことは極めて難しくなります。

「重飲食不可」の解決方法

重飲食不可の理由が(1)~(3)であれば、入居テナントの負担で問題解決が図れます。

 

(1)水道・ガス・電気・吸排気等のインフラ設備の問題

(2)他の入居者や近隣とのトラブル回避

(3)建物躯体や建物外観への影響

 

発生し得る問題への防止策・解決策を示すことで、「重飲食不可」の壁を突破し、入居が許可されることがあるためです。

テナントが費用を負担し、インフラ設備を増強

工事している様子

「(1)水道・ガス・電気・吸排気等のインフラ設備の問題」のケースでは、電気・ガスなどの工事をテナント負担で行うことを検討します。

 

ただし物件によって、高額な工事費がかかるケースも

 

プロパンガスの物件であれば少額のコストで容量変更できますが、都市ガスの場合は道路を掘削して建物まで引き込まれているガス管を太くしなければいけません。

 

距離や位置にもよりますが、工事には100万以上の費用がかかることもあるのです。

 

電気も同様です。

建物自体の電気容量が足りないと、増設工事だけで200~300万円の費用がかかってしまいます。

 

どうしてもその物件で出店したい場合は検討する価値がありますが、費用面では大きな負担。

 

事業計画に無理が生じないか、チェックする必要があります。

 既存インフラ容量内におさめる工夫

ガス台前述したインフラ容量強化のほかに、もう1つの方法は既存インフラ容量で十分なことをアピールすること。

 

「物件スペックに出店業態を合わせていく」考え方です。

 

ガス容量が足りなくても、電気容量には余裕がある場合、ガス機器⇒電子調理機器(IH)へ調理を変更できないか検討してみるなどが考えられます。

 

使用する電気・ガス量を調整する主な方法は以下の2つ。

 

・提供メニューの変更

・使用機器の見直し

 

既存のインフラで現実的な出店ができる見通しを示せは、貸主側の安心材料になります。

想定問題への対応策

臭い・煙などの問題

「(2)他の入居者や近隣とのトラブル回避」・「(3)建物躯体や建物外観への影響」のケースで、想定されている問題への対応策を提示するパターンです。

 

【問題】煙・臭いのクレーム

⇒消臭機・消煙器・グリスフィルターを設置

 

【問題】夜間の騒音クレーム

⇒営業時間/営業スタイルの変更

 

【問題】建物躯体や建物外観への影響

⇒営業スタイルの変更・外観イメージの提示

 

家主サイドがどのような問題を懸念して「重飲食不可」としているか、明確に知るのが第一歩。

続いて、問題への配慮・解決策を提示して、家主の判断をあおぎます。

穏やかそうなサラリーマン客

上が住居だからさ、夜うるさくされると困るんだよね

自慢の料理を持ったシェフ

はい、深夜の営業はしませんのでご安心ください。

自慢の料理を持ったシェフ

営業時間は5時~22時。ラストオーダーは21時30分を予定しています。お客様は22時までに帰っていただき、22時30分にはスタッフも完全撤収します

 

懸念事項への防止策・解決策が認められれば、入居が許可されます。

具体的かつ確実性が高い提案であるほど、認められやすくなります。

 

しかし出店者自ら考える対策方法には、限界があるかもしれません。

専門知識を持つ内装会社に協力をあおぐこともお忘れなく。

飲食店に強い内装会社を味方につけておく

内装工事

油/煙/臭い対策のプロである内装会社から、提案をもらうようにしましょう。

 

しかし、内装会社ならどの会社でも良いというわけではありません。

それぞれ会社ごとに得意分野があります。

 

ホームページなどで施工写真や実績を確認し、飲食店が得意な会社を選びましょう。

飲食店の施工実績豊富な会社であれば、油/煙/臭いの対策ノウハウを持っている確率も高いはずです。

 

実は、マンションの1階に出店したカレー店の出店サポートで、「施工の工夫ひとつで300万円のコストダウン」に繋がったことが。

 

家主様より「臭いが気になるのでダクトは屋上まで延長してほしい」と要望された物件。

 

しかし、屋上までは距離にして50メートルほど。

ダクトを伸ばすには、足場の組み立てねばらず、ダクトの工事費用だけで500万円かかってしまいます。

 

内装会社から家主へ設備変更の提案をしてもらいました。

メガネをかけたサラリーマン

脱臭機を設置すれば、ダクトを屋上まで伸ばさずとも、臭いの問題を解消できるんですよ

家主から許可をいただき、プランを変更。

当初500万円かかるはずだったところを200万円で施工でき、300万円のコストダウンに繋がりました。

 

こういった具体的な提案ができるのは、飲食店の施工実績がある内装会社ならでは。

飲食店の施工に詳しくない施工会社は「ダクト工事の費用を少し安くします」程度の提案しか出してくれません。

 

「どのような内装会社を選べばいいかわからない」という方がいれば、ご相談ください。内装会社のご紹介や選定ポイントなどをお伝えしています。

 

・内装会社のご紹介/ご相談

03-5956-2313(平日9時~18時受付)

 

内装会社の選び方は別記事で詳しく解説していますので、よろしければご参照ください。

■店舗内装工事の発注先はどう選ぶ?デザイン・費用・実績など業者選びの最適解

あきらめて他の物件を探す

店が立ち並ぶ様子

あきらめて他の物件を探した方が早く開業できることも。

まれにありますが、「(4)貸主の好き嫌い」で重飲食不可としているケース。

 

開業者にとって、もっとも厄介な理由です。

物理的に解決できる問題ではなく、判定を覆すためには貸主の心情に直接訴えるのみ。

 

しかし、入居申込の段階では貸主に直接会えません。

間に入る仲介業者あるいは管理会社を通じて、間接的に貸主を説得していくというのは、まさに「至難の業」

 

あきらめて別物件の検討を進めるのもアリです。

「重飲食不可」の解決に費用・時間がかかり過ぎる場合も同様。

 

事業計画を組み直し、無理が生じるようであれば、物件をあきらめる選択も検討しましょう。

 

物件取得はあくまでスタート、開業後の経営リスクについて慎重に検討すべきです。

 

開業を控える方は実際に、居抜き物件サイト「店舗そのままオークション」で物件を探してみてみましょう。

 

これ以降は、重飲食「もつ焼き店」開業の実例をご覧ください。

5回の物件申し込みでようやく出店できた、繁盛店「もつ焼きにんべん」

調理する仲村オーナー

2018年12月にオープンした上板橋の「もつ焼き にんべん」。

オーナーの仲村さんが夢だった独立開業を叶えたお店です。

 

新宿思い出横丁の超繁盛店「ウッチャン」で修行を積み、50歳の節目を前に独立開業!


オープンから約2週間経ち、オープン祝いも兼ねて食事に行くと、店内は多くの「常連さん」で溢れんばかり。

店内がにぎわっている様子

たまたま隣に座ったお客さんにお話をお伺いすると、この方もコアなファン。

 

初老の男性客

このあたりじゃ一番美味しいね。オープンから、ほぼ毎日来てるよ~



いやはや、恐れ入りました。

ウッチャン直伝の炭火串焼きメニューは言うまでもなく、煮込み料理、刺身料理、焼きそばなどサイドメニューもどれも美味い!

でも、繁盛の理由は「美味しさ」だけではありません。

 

人情味溢れるフランクな接客。
昭和テイスト満載のオヤジ世代フレンドリーな内装。

 

そして、なにより店主の仲村さんが楽しそうにお店を切り盛りしている姿…。

 

すべて揃って、すべて良い!

 

見ていて、とても気持ちいいのです。

初老の男性客

大将、明日もまた来るよ!



そう言って名残惜しそうに席を立つ常連さん。

 

その気持ち、よくわかります。

旨い、安い、楽しい、三拍子が揃って繁盛しないワケがありません。

出店をお手伝いした立場からいえば、気前が良すぎて、ちゃんと採算が取れてるかどうかが心配です(笑)

 

兎にも角にも、まずは地元のお客さんに支持され、着実にコアなファンも増えている様子が見れて、安心しました。

 

原価管理やスタッフマネジメントなど、経営の安定までまだ少し時間がかかるかもしれませんが、仲村オーナー持ち前の明るさとド根性で、ぜひ乗り切っていただきたい!

 

スムーズに立ち上がりつつあるお店ですが、開業はスムーズなものではありませんでした。

 

1年半におよぶ物件探し。

 

候補物件に申し込むも、契約ならず×4回。

 

5回目の正直で、やっと物件契約!

 

でも決して、仲村オーナーの物件の探し方が悪かったわけではありません。

 

誰しもこういった事態に陥ってもおかしくないのです。

「重飲食」とよばれる”匂い”や”煙”が強い業態の出店を目指すなら、特に。

 

今回は「重飲食」の出店ノウハウについて、みんなの飲食店開業で仲村オーナーにインタビューさせていただきました。

 

現場から見えてきた、苦労するポイントと解決方法。

「重飲食不可」の壁を突破する方法を具体的に解説していきます。

 

焼鳥/焼肉/中華/ラーメンなどの出店をお考えの方は特に必見。

なぜ1年半も物件が決まらなかったのか

調理する仲村オーナー(もつ焼きにんべん)

仲村オーナー仲村オーナー

朝挽き・鮮度抜群の豚もつを味わってもらいたい

平日は毎日、芝浦に通う予定の仲村オーナー。

 

自宅〜芝浦〜店舗を電車で通いやすい、池袋・大塚エリアで物件を探しはじめました。

 

新宿思い出横丁「ウッチャン」で修業を続けながら、物件を探す日々。

しかし、物件はなかなか見つかりません。

 

・重飲食ができる候補物件の数が少ない

・物件取得費用が膨らみがちで資金面に不安が残る

・すぐに内覧に行けず、他出店希望者に物件をとられてしまう

 

物件を探しはじめて半年。

そこで仲村オーナーが取った対策は…

 

・池袋/大塚に絞っていたが、その周辺も候補エリアに入れる

・10坪ほどの物件を探していたが、より小さい10坪以下にも狙いを定める

・いつでも内覧に行けるよう、仕事は正社員からアルバイトに変更

 

内覧から申し込みへ進むようになり、物件契約/出店もすぐかと思われた矢先、4回続けて破談になってしまいました。

 

事情は異なりますが、契約できなかった理由は以下の通り。

街の様子

物件① 要町

申し込みは入れたものの、先に検討者がおりそちらの方で契約。

 

物件② 入谷

上が住居のため、ダクトを上まで延ばしてほしいと貸主から要望が。

内装会社に見てもらったところ、「上(5F)まで延ばすには800万円かかる」と言われ、コスト面から断念。

 

物件③ 大塚

申し込みは入れたものの、先に検討者がおりそちらの方で契約。

 

物件④ 駒込

煙・臭いの懸念から家主の許可が出ないまま2カ月が経過。

年配の男性

よく考えてみたら、やっぱり重飲食はイヤだ

結局、断られてしまいました。

 

物件を探しはじめて1年以上経ち、2018年の10月になったころ。

 

仲村オーナー仲村オーナー

開業できず、アルバイトのまま年を越すことになるかもしれない

 

仲村さんがそんな覚悟をしたおり、次の候補物件が。

 

前回時間がかかってしまったこともあり、4つ目の駒込の物件で関わった不動産会社から、募集したての物件情報をもらうことができました。

 

東武東上線「上板橋駅」から徒歩約5分の1階路面店。

7.5坪の小箱店舗です。

元々ラーメン店だったその物件は、重飲食も問題なし。

 

すぐに申し込みを入れて、5回目の正直でやっと、物件契約!

上板橋で念願の出店を果たしました。

「上板橋駅」徒歩約5分の物件で出店

仲村オーナーと開業支援担当大森

(左:開業支援コンサルタント大森・右:仲村オーナー)

■物件情報

場所東武東上線「上板橋駅」徒歩5分
広さ7.5坪/14席

 

■出店費用

物件取得費550万円

(うち造作譲渡代350万円)

内装工事費330万円
厨房機器購入150万円
1030万円

 

開業コンサルタント大森開業コンサルタント大森

これまでに仲村さんが申し込みを入れたどの物件よりも、仲村さんにとって良い条件だったと思います

 

仲村オーナー仲村オーナー

そうですね。人通りが多過ぎず、少な過ぎずちょうど良い塩梅です

 

人通りが多いと賃料が高くなりコストを圧迫しがち。

人通りが少ないと集客面に不安が…。

 

人通りと賃料のバランスに苦慮し、多数の物件を見送ってきました。

 

本物件は駅から5分で少し歩くものの、人通りの多い「上板南口銀座」商店街沿い。

手ごろな広さ・賃料の物件で出店することができました。

 

仲村オーナー仲村オーナー

場所が説明しやすいのも決め手になりましたね

仲村オーナー仲村オーナー

わかりやすいんですよ。『駅を出たら道なりにまっすぐ5分、スーパーの向かい側』ですから

 

修業時代新宿では、店の場所を電話で説明することが多かったため、説明しやすさも気にされていました。

 

開業コンサルタント大森開業コンサルタント大森

馴染みのない場所で0から立ち上げるのは大変かと思いますが、仲村さんなら必ず成功すると思ってますので

 

仲村オーナー仲村オーナー

ありがとうございます

仲村オーナー仲村オーナー

はじめは競合のお店も多く不安だったのですが、来てくださったお客様が『美味しいね』と言っていただいたり、また来てくださったり、もう感謝しかありません

仲村オーナー仲村オーナー

あと驚いたんですが、新宿時代のお客様が東武東上線沿線に2組もお住まいで、その方もご来店くださったんですよ

 

開業コンサルタント大森開業コンサルタント大森

新宿だとさまざまな場所からお客様が来ているんでしょうね。他にも沿線にお住まいの方がいるかもしれませんよ

 

無事に出店を果たした仲村さん。

その道のりは決して平たんなものではなかったと、おわかりいただけたと思います。

 

 重飲食の物件探しのポイント

もつ焼きにんべん料理

これから重飲食系の業態で開業を目指す方は、仲村さんと同じような苦労が待ち受けているかも知れません。

 

でも仲村さんのように、腐らず、諦めず、前向きに取り組んでいれば、その苦労はいつしか報われるハズです。

 

開業コンサルタント大森開業コンサルタント大森

これから開業される方に物件探しのアドバイスをいただけませんか?

仲村オーナー仲村オーナー

物件が見つからずに焦る気持ちを抑えることが重要だと思います。『早く仕事がしたい』と私もずっと思っていました

仲村オーナー仲村オーナー

でも、開業ははじまりに過ぎませんから

仲村オーナー仲村オーナー

『5年続けられるか』という視点でチェックするよう心掛けていました。その物件・その駅に何度も足を運んで考えるのが良いと思います

開業コンサルタント大森開業コンサルタント大森

粘り強く物件を探し続けてきた仲村さんだからこそのアドバイスですね。本日は本当にありがとうございました

 

■もつ焼き にんべん

東京都板橋区上板橋2丁目1−12 清水店舗中央1階

電話: 03-6906-8283

営業時間:16時~23時(※土・日 15時~)

定休日:木曜日

ウェブサイト

 

では最後に、重飲食業態での物件探しのポイントをまとめます。

 

・まずは「重飲食不可」の理由を探る

・テナントの負担で「重飲食不可」を解除できることもある

・飲食店に強い内装会社は心強い味方になる

・物件探しが長期化しても焦らず、事業が成り立つか見極める

 

店舗物件はお店の成功を左右する、重要な要素。

 

重飲食では物件探しの難易度が上がるため、適切な探し方ができていないと候補物件にすら出会えません。

 

6500店舗以上の開業をサポートしてきたわたしども「みんなの飲食店開業」は【物件探しの極意】をテーマに、各地で無料の勉強会を開催しています。

セミナー会場

勉強会ではより多くの実例をもとに、独立開業や出店に役立つノウハウを惜しみなくお出ししています。

もし物件探しに課題を感じているのであれば、お越しください。

状況を打破するヒントを得られる場になるはずです。

物件探しの極意

物件探しの「目からウロコ」の情報をお伝えします。

《セミナー内容》

・1等立地は儲かるのか

・良い物件の判断基準は?

・物件に出会いにくい人の特徴とは?

・条件交渉は可能?

会場: 東京

居抜き物件サイトのご紹介

店舗そのままオークション

私どもは、日本最大級の居抜き店舗検索サービス「店舗そのままオークション」を運営しています。

登録ユーザーは10万人を超え、全国で展開している唯一の居抜き物件紹介サイト。

出回る前の「営業中」居抜き物件を中心にレアな物件情報を数多く扱っています。

無料ユーザー登録で新着物件メール開業に役立つ各種無料セミナーも受講できますのでご活用ください。

LINEで新着情報を配信中!

友だち追加
 飲食店開業・経営に役立つ情報やセミナーの特別無料ご招待を月2回ほどお届けします。

このほか、こんな記事も読まれています